突发上海出手了!房地产已成高危行业没买的怎么办?

来源:http://www.epaurbanministries.com 作者: 2017-11-18 19:51

  上海市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局日前联合下发《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》,提出在继续严格执行“沪九条”的基础上,进一步强化市场监管,加大执度,规范市场秩序,遏制房价过快上涨态势,确保本市房地产市场平稳健康发展。

  近两周中国各地楼市调控新政频出,中国央行行长周小川日前也提到在积极应对房价。他表示,中国经济增速仍在合理区间;银行信贷融资已不再大增,今后会控制信贷增长;近期资本外流压力有所缓解,在努力寻求汇率灵活和稳定的平衡。

  据中国财政部网站新闻稿,10月6日与财政部部长楼继伟共同主持今年第四次G20财长和央行行长会议期间,周小川指出,近期中国部分城市房价上涨较快。中国对此高度重视,积极采取措施促进房地产市场的健康发展。

  周小川以上讲话正逢中国多地掀起楼市调控。知名财经评论员博认为,这意味着,中国适度宽松的货币政策,基本上已经走到了尽头。至少年内降准、降息可能性非常小了。

  整体状况:两个中介店面挨着,认识里面的几个中介朋友,坐了将近2个小时,中介都在电脑旁边,没有一个顾客。

  中介A反映:这个限购,影响太大,10月1日到现在,店里带看总计10次不到。大多客户只是询问一下市场情况,了解一下价格,基本上没有深谈的意向。

  后续电话回访,都说市场这个样子,不会出手,只是了解一下情况,了解一下户型。店里已经通知,叫争取做好要求的带看记录,今天带我看,就是为了完成要求。

  中介B反映:现在市场,即使有客户有意向买,我们问过他的情况以后,都觉得不太靠谱,因为大部分客户,都是新政打击的对象,或者是首付问题,或者是贷款问题,或他们一说自己的情况,我们都觉得这个客户起码短期内,不是我们的优质客户,因为限购一下了。

  店里,也要求,我们对客户情况进行分类排序,如果短期内条件相差太远,就以带看完成链家总部要求作为基本工作。

  中介C反映:我们学区房,虽然是刚需们的目标对象,价格比较坚挺,但因为现在基本都是连环单,现在别的区域买卖进行不下去,显然没有资金投入学区房。

  业主们老是抱怨,带看这么多,为什么没有人来谈来买?其实,他们不知道,别的地方卖不出去,有谁有钱来买我们学区。估计这半年要喝西北风了。

  中介D反映:最近,因为新政首付、贷款上限提高问题,店里发生了好几起纠纷,一些客户,首付款达不到,一些客户因为新政首套变二套,纷纷要求毁约,业主又不同意,纠纷不断,搞的我们也很头痛。我们现在最希望全款的客户或者卖了房的客户,但这些的客户哪里去找啊。

  目前,工、农、建等大型银行,都收紧了信贷,原因一是钱到年底基本上放的差不多了,钱不多了;二可能是政策问题。

  前几天一个客户去咨询工行贷款客户经理,一点折扣不给,建行客户经理说只给95折,我们只好帮他找了渤海小银行贷款,现在也只给85折。但听说,小银行也接到通知,节后折扣基本取消。

  中介E反映:人,太,房价这么高,还不知足。前段时间随意涨价,现在新政出来了,搞的客户基本上都不愿意来看了,有几家着急用钱的,现在反倒叫我们找客户了。

  唉,人啊,太不可思议。通过干中介,叫我知道,我们社会有多,大家都说我们中介黑,其实,不良业主才黑心。

  P.S.有朋友认为是编的,我只能说,你明天去附近店面去看看了解一下,就知道真实情况了。尤其是学区房,学区房卖不动,其他都卖不动,因为学区是刚需的刚需。现在一些不良业主高价钓鱼,钓一个是一个。你爱上钩就去上钩。

  昨天聊完后,去和同学,住建部同学在座,问他情况,他说只说了一句话,房价的事情不好说,是市场行为,但有一点可以感觉到,这次是调控是任务。

  对于开发商来说,房地产行业现在已经属于“高危”行业,不拿地等死,拿了地拖死,每一个地王都产生于战战兢兢的开发商群体中,最终拼的还是希望达摩克利斯之剑别落在自己头上。已经买房的还可以继续持有,还没买房的要小心了,投资买房已经不是最优的资产配置方式了。

  本轮房价反弹已经1年多了,该涨的城市已经涨上来了,没涨的城市也基本不会有什么大的作为了。分化的格局已经定型,接下来要做的事只有两件,三四线城市去库存,一二线城市挤泡沫。

  这个命题留给三四线城市,而且难度不小。因为本来为他们准备的货币和信贷政策被错误配置给了一二线城市。房地产去库存的根本方式是供给找到有效需求,也就是居住需求。

  任何这一方式的去库存都是不成功的,甚至说是的。货币和信贷的宽松是必要的,但仅仅依靠这一政策是无法需求的。原因很简单,货币政策降低了利息成本,而信贷政策本质是上是加大杠杆,则加剧了利息成本。

  虽然首付门槛降低了,但后续几十年的负债,让三四线真正有住房需求的普通人看不到诚意。

  举个简单的例子,买套60万的房子,按2015年3月1日基准利率5.9%计算,首付3成贷款30年,本息和为89.68万元;按2015年10月24日基准利率4.9%计算,首付2成贷款30年,本息和则为91.71万元;实际购房成本上升了2.03万元。

  三四线城市的购房者大部分都是城郊居民和进城农民,可能他们不会像我这样计算,但是他们都会计算一点——月供。去库存之前房价本已相当高,调整后的月供成本上升了更加打击了他们买房动力。

  三四线的房子有多少?据统计局给出的最新数据,截止今年6月,全国待售库存为7.15亿平方米,已开工未销售面积为67亿平方米,合计74亿平米。这些库存大多数位于三四线城市,没有更给力措施,去库存之只能是“遥遥无期”了。

  这一轮房地产刺激不可谓不强,以至于房价上涨早于成交量上涨,以往多次房价上涨行情都是成交量先于房价启动。但就是这样的刺激程度,也无法激活三四线楼市,原因在哪?

  笔者认为,主要原因是政策没有真正让供需对接上。一边是高价的商品房,一边是囊中羞涩的农民兄弟们。我们需要适当降低房价和交易成本,而针对需求不旺的问题,则需要通过各种产业来沉淀人口,各种公共服务要向非户籍人口扩展。

  这个命题留给一二线城市。与三四线城市不同的是,一二线城市去库存显然不是要卖更多的房子,实际上也没有多少房子可卖了,要不然房价也不会飙升。

  一二线城市与三四线城市房地产最大的区别是当前购房需求是居住需求和炒房需求叠加,而且炒房资金实力明显高于居住需求的资金实力。在高杠杆和低库存的双重作用下,一线楼市正快速向豪宅化发展。

  房子越来越像个筹码,借着货币和信贷的宽松带来的高流动性,投资者追涨杀跌的行为在持续推高一线房价。

  我们要清楚一点,房价每涨一点,推动房价上涨的资金成本就越高,杠杆是摇动资金的一种手段。但M1的走势告诉我们,目前全社会杠杆率已经由“两高一低”逐步转变为“三高”——ZF负债高,企业负债高,居民负债率也在上升。

  未来居民负债率上升的空间没有了,房价上涨的势头也就快结束了。一旦投资风险加剧,不但外部热钱会直接流出,国内资本也会撤出一线楼市转而寻求国外楼市或其他更安全的投资品。

  虽然目前一二线房价在上涨,但风险正在聚集,就像我所说的,一旦居民负债率空间没有了,距离泡沫破灭也就不远了。

  这一轮楼市的“好时光”可能是最后一轮了,一线城市正在走出最后一次房价涨幅行情,但上涨的同时,波动也会加大。

  已经买房的还可以继续持有,还没买房的要小心了,投资买房已经不是最优的资产配置方式了。

  无疑,经济增长、人口红利、城镇化、货币超发等因素,推动了近十年来中国房地产市场空前的繁荣。发展至今,中国一线城市的房价已跟全球各大主要城市房价基本持平并有所超越。

  尤其是2016年,全国各主要城市房价出现了新一轮涨势,在此期间,伴随的则是中国经济增速的持续放缓,以及人民币汇率的持续下跌、股票市场的持续疲软。人们似乎更加只有房子才是可靠的资产,才是值得长期拥有的资产。

  “当前的宏观大背景下,对于购房者来说,无论买涨买跌,再不买就什么都买不起了,落袋为安的房产比银行的存款更让人放心;但购买力就在那里,有价无市的疲态已经初步呈现。”

  这一轮楼市的“好时光”可能是最后一轮了,已经买房的还可以继续持有,还没买房的要小心了,投资买房已经不是最优的资产配置方式了。